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Cession d’un investissement Malraux VIR

Investissement loi Malraux : ce qu’il advient en cas de cession Une récente réponse ministérielle vient quelque peu chambouler les règles appliquées par le fisc pour encadrer les biens acquis en VIR (Vente Immeuble à rénover), bénéficiant des avantages de la loi Malraux. Pour rappel, les biens achetés dans le cadre d’une VIR peuvent offrir aux investisseurs une réduction d’impôt Malraux allant de 22% à 30% du montant des travaux. Comment calculer la plus-value d’un bien et que faut-il déclarer lors de la cession lorsque la défiscalisation Malraux a été monté en VIR ? (et non pas en ASL ou AFUL). Les nouvelles règles en matière de défiscalisation Malraux Les articles 150 VB I et II 4 du CGI précisent comment fixer le prix de cession : à savoir que, dans le cadre d’une VIR, le prix d’acquisition doit tenir compte du foncier et des travaux réalisés, permettant ainsi une assiette taxable et une taxation plus faibles. Depuis 2017, les investisseurs bénéficiaient d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt grâce aux travaux de rénovation dans le cadre du dispositif Malraux, mais aussi une réduction de la taxe sur la plus-value lors de la cession car les dépenses occasionnées par les travaux étaient pris en compte dans la valorisation du prix d’acquisition. Aujourd’hui, l’administration a souhaité supprimer cet avantage et ne plus inclure les travaux réalisés dans le cadre de la VIR dans le prix d’acquisition lors de la revente d’un bien immobilier acquis sous le régime Malraux. Cette réponse permet techniquement une augmentation de la base taxable et ainsi une taxation plus importante. Les plus-values immobilières doivent être calculées selon la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Les travaux ayant permis de bénéficier du dispositif Malraux doivent être déduits du prix d’acquisition et ne peuvent ouvrir davantage de réduction d’impôt.

Le passage location nue vers meublée

Location nue vers meublée : quelles incidences juridiques et fiscales ? Au vu des nombreux avantages que procure la location en meublé, de plus en plus de propriétaires se tournent vers ce schéma juridique et fiscal d’investissement immobilier locatif. Outre une plus grande souplesse dans la gestion du bail, elle offre des loyers et une rentabilité nettement supérieurs. Transformer sa location nue en une location meublée est tout à fait courant, il convient cependant de suivre certaines démarches administratives, mais aussi de bien évaluer en amont les impacts juridiques et les conséquences fiscales que cela entraîne. Comment passer d’une location nue à une location meublée ? Sauf accord avec le locataire en place pour établir un bail meublé, le propriétaire devra patienter jusqu’au départ volontaire de celui-ci ou un renouvellement de bail pour transformer sa location. En parallèle, il est nécessaire d’évaluer si le futur bien proposé en location meublée convient aux attentes du marché. Un bon emplacement dans une ville dynamique est primordial pour attirer les principaux intéressés par une location meublée, à savoir les étudiants et les touristes. Généralement, il s’agit de petites surfaces (studio, T1 ou 2 pièces) disposant à minima du mobilier de base listé dans le décret du 31 juillet 2015. Tout effort supplémentaire en termes d’équipements et de design sera bien sûr un plus pour se démarquer et trouver des locataires. Pour lancer le processus, il est demandé d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité de votre LMP ou LMNP auprès du centre de formalité des entreprises (CFE). À noter que des règles spécifiques encadrent les locations de courtes durées avec des autorisations particulières selon les villes. Spécificités juridiques et conséquences fiscales d’un passage en meublé Passer en meublé va permettre aux propriétaires de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition puisque les revenus locatifs entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). Au niveau de la comptabilité, le premier jour de l’activité de location en meublé lance l’amortissement du bien immobilier (hors valeur terrain) et du mobilier qui compose l’appartement. Ainsi, les immeubles sont renseignés à cette date pour leur valeur réelle. Le terrain n’est pas considéré comme amortissable. L'amortissement comptable s'imputera sur les recettes [...]

Prélèvements sociaux des non-résidents

Les termes "expatriés" et "non résident" font parfois l’objet d’incompréhension. La différence entre la qualité d’expatrié et celle de non-résident réside dans le maintien ou non du domicile fiscal en France de la personne. Lorsque l’expatrié garde son statut de domicile fiscal en France, le non résident s’en sépare : ce dernier devient résident fiscal du pays dans le nouveau pays dans lequel il vit. La détermination du domicile fiscal résulte de l’application de l’article 4 B du CGI, le critère du centre d’intérêt économique étant considéré comme le plus important aujourd’hui. Fiscalité des non-résidents et prélèvements sociaux Alors que les lois et les démarches administratives ne cessent de changer, il devient difficile d’y voir clair en termes de fiscalité pour les non-résidents français. Toutefois, le Conseil d’État a rendu le 16 avril dernier une décision fiscale favorable en exonérant de CSG et CSG-CRDS les revenus fonciers et les plus-values immobilières des non-résidents. Une décision à nuancer tout de même puisqu’elle ne concerne que les expatriés résidant au sein de l’Espace Économique Européen (EEE). Prélèvements sociaux des non résidents : Quel taux ? Ainsi, les non-résidents fiscaux français sont assujettis aux prélèvements sociaux lorsqu’ils sont rattachés au régime de sécurité sociale d’un pays qui ne fait pas partie de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse. Un taux de 17,2% s’applique alors sur leurs revenus immobiliers ainsi que sur leurs plus-values immobilières. Pour les non résidents des pays EEE, UE et Suisse, depuis le 1er janvier 2019, ils sont uniquement soumis à un prélèvement appelé “prélèvement de solidarité” qui s’élève à 7,5%. Exemples de prélèvements sociaux en fonction de la situation des non-résidents : Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire de sécurité sociale français : --> prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers et plus-values immobilières Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire d’un pays de l’UE (hors France), de l’EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de solidarité de 7,5% Une personne résidant en France et affiliée à la sécurité sociale d’un pays hors UE, EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de 17,2% Un non-résident affilié à la sécurité sociale [...]

Guide prélèvement à la source pour les revenus fonciers

Revenus fonciers et prélèvement à la source : les spécificités Le prélèvement à la source a quelque peu bouleversé notre fiscalité et notre déclaration d’impôt. A partir de cette année 2019, l’impôt sur le revenu est directement prélevé sur les fiches de paie. Néanmoins, il faut avoir à l’esprit que le fisc distingue deux catégories principales de revenus : Tous types de salaires, de pensions et les indemnités pôle-emploi sont des revenus pris en compte par le prélèvement à la source. Pour les revenus issus du patrimoine, le régime actuel continuera de s’appliquer. Ces revenus incluent notamment les revenus fonciers, les dividendes, plus-values sur la vente d’un bien immobilier ou les intérêts perçus sur les placements financiers. Néanmoins, à propos des revenus fonciers, ils disposent d’un régime particulier puisqu’ils entrent dans l’une et l’autre de ces deux grandes catégories. Ainsi, les propriétaires louant des biens immobiliers nus devront s’acquitter d’acomptes, à verser de façon trimestrielle ou mensuelle (au plus tard le 15 du mois), à l’administration fiscale. Le calcul du taux de prélèvement se fera en fonction de la déclaration annuelle de revenu préalable, permettant une régularisation de celui-ci tous les ans. La déclaration annuelle des revenus permet d’établir le taux de prélèvement des revenus dits exceptionnels, en provenance d’un investissement en déficit foncier par exemple. Comment déclarer mes revenus fonciers ? Le montant des acomptes exigibles de janvier à août 2019 a été calculé sur la base de vos revenus fonciers imposables de 2017. Les acomptes exigibles de septembre 2019 à août 2020 sur la base de vos revenus fonciers imposables de 2018, et ainsi de suite… À partir du mois d’avril 2019, la déclaration annuelle des revenus est accessible sur le site impots.gouv.fr Une fois la déclaration remplie et envoyée, le taux de prélèvement est calculé pour les revenus exceptionnels, les revenus fonciers par exemple. Un récapitulatif vous est alors présenté, incluant le montant du taux de prélèvement, le fonctionnement du versement des acomptes et les options possibles. Quelques cas spécifiques pour les revenus fonciers En cas de Déficit Foncier : Si vous enregistrez un déficit foncier une année donnée, vous n'aurez pas d'acompte à payer l'année suivante sur vos [...]

Loi Denormandie : La loi Pinel dans l’ancien

La Loi Denormandie 2019 : un complément de la loi Pinel dans l’ancien A chaque nouveau gouvernement, de nouveaux dispositifs fiscaux pour encadrer ou dynamiser les investissements immobiliers. À l’instar des lois Scellier, De Robien ou Borloo, la loi Denormandie proposée par le ministre du logement actuel, Julien Denormandie est en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Le principe du dispositif est de dynamiser l’investissement locatif ancien dans le but de réhabiliter des biens immobiliers, parfois vétustes, situés au cœur des centres-ville de grandes villes françaises. Des avantages fiscaux sont ainsi proposés aux investisseurs désireux d’acquérir des logements à rénover pour créer un déficit foncier. Pour les pouvoirs publics, ces avantages mis en place permettent de motiver les investisseurs à réaliser des travaux au sein des appartements et immeubles de cœur de ville, leur évitant ces dépenses très coûteuses. Les quartiers anciens sont ainsi entretenus par les épargnants, tout en augmentant la capacité d’accueil en termes de logement. Investissement déficit foncier et loi DeNormandie : les principaux avantages Outre des réductions d’impôt significatives et autres déductions de charges en fonction de votre situation, ce nouveau dispositif fiscal constitue un investissement sur un marché immobilier porteur (centres villes jusqu’à 100 000 habitants) pouvant s’effectuer sans apport personnel. Bien que proche de la loi Pinel, la loi Denormandie se différencie sur certains points comme la possibilité de louer son bien aux membres de sa famille. Avantages et Conditions de la Loi Denormandie 2019 : La Loi Denormandie offre une opportunité fiscale équivalente à la Loi Pinel dans l’ancien : le bien immobilier doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 Un investissement maximum de 300 000 € (la partie supérieure ne sera pas prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt) et de 5 500 € du prix de revient au m2 La somme consacrée aux travaux doit atteindre au minimum 25% du prix global de l’investissement immobilier. L’acquéreur peut acheter le bien rénové et les travaux réalisés par un professionnel La réduction d'impôt atteint 12% pour une durée de location de 6 ans et peut aller jusqu'à 21% dans le cas d’une période de location de 12 [...]

Quel est l’ordre d’imputation des dépenses déductibles des revenus fonciers ?

Modalités d’imputation dans le cadre d’un investissement en déficit foncier Acquérir un logement en mauvais état dans le but de le louer après travaux constitue une opération immobilière et fiscale qui peut s’avérer très avantageuse. Ainsi, les intérêts d’emprunts couplés aux travaux permettent de créer un déficit foncier et d’observer une baisse significative de l’impôt sur le revenu et une économie sur les prélèvements sociaux à payer. Comment est calculé l’imputation des dépenses déductibles ? Durant les années de travaux, seules les charges déductibles (hors intérêts d’emprunts) peuvent créer un déficit foncier et ainsi s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par année de travaux. Le solde supérieur à 10 700 € devient reportable et uniquement imputable sur les revenus de la catégorie des revenus fonciers des dix années qui suivent. Concernant les intérêts d’emprunt, ceux ci ne peuvent uniquement “gommer” les revenus fonciers. La création d’un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt n’est pas admise. A noter que les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage...) et suivent le même régime que les intérêts. Les intérêts d’emprunt sont donc d’abord traiter avant les autres charges acceptées en déduction (définies par l’article 31 du CGI). Savoir imputer un déficit foncier à ses revenus Exemple : Calcul du revenu d’un propriétaire en déficit foncier sur une année Montant du revenu brut perçu : 2000€ Évaluation des charges : 5500€ (incluant 3200€ de charges et travaux divers, ajoutés aux 2300€ que représentent les intérêts d’emprunt) Montant du déficit : 3500 € (5500 € - 2000 €) Sur ce déficit créé, seuls 3200 € viendront imputer le revenu global du contribuable. Afin de bénéficier du régime commun et mécanisme du déficit foncier, le contribuable doit opter pour le régime fiscal du “réel”. Si le contribuable dépendait du régime micro foncier pour leur imposition, il ne pourrait pas bénéficier d’un déficit foncier. Via le régime forfaitaire du “micro foncier”, l’investisseur applique un abattement de 30% sur ces revenus locatifs bruts, qui englobe l’ensemble des charges de la propriété.

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