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ASL/VIR : Comment réaliser les travaux en déficit foncier et Malraux

L’investissement immobilier avec la Loi Malraux La défiscalisation en Loi Malraux est un dispositif d’investissement immobilier offrant un avantage fiscal puissant grâce aux travaux de rénovation ou de restauration dont l’appartement et l’immeuble font l’objet. Une loi datant de 1962 qui vise principalement à rénover des bâtiments, souvent en centre-ville, afin de préserver le patrimoine historique et culturel français. Le dispositif Loi Malraux offre deux types de montage à l’investisseur : l’ASL (Association Syndicale Libre) ou la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La VIR et l’ASL sont deux montages juridiques ayant pour objet l’assurance de la bonne réalisation des travaux pour l’investisseur. Loi Malraux : Qu’est-ce qu’une ASL ? Dans le cas d’une opération de restauration sur les parties privatives et communes d’un bien immobilier, la Loi Malraux prévoit la constitution d’une ASL. Celle-ci a pour but de rassembler les copropriétaire au sein d’un association afin de prévoir des travaux à réaliser. Les assemblées générales regroupent les copropriétaires et adhérents. Un Président et des membres du Syndicat sont choisis par l’AG. Celle-ci se réunit chaque année, elle est souveraine et les prises de décisions sont soumises au vote. En pratique, un cabinet d’avocats fiscalistes se charge d’organiser et d’effectuer toutes les démarches pratiques, juridiques et administratives comme : Contrôle des comptes et des appels de fonds, avancées des travaux Paiement des artisans et maîtres d’ouvrage Administrer les règles administratives et juridiques Le montant des charges pour chaque propriétaire Le mode de gestion de l’immeuble et de l’association Vérification et accompagnement de la fiscalité appliquée aux travaux Une fois les travaux de restauration terminés, l’association peut être dissoute. Réaliser une VIR avec l’investissement Loi Malraux La vente d’immeubles à rénover est un investissement immobilier de la Loi Malraux à la fois sécurisé et avantageux. Le contrat de vente est réalisé devant notaire et protège davantage l’investisseur en termes de délai de livraison et de conformité des travaux prévus lors de l’acquisition. Le schéma d’investissement en VIR peut être assimilé à une vente VEFA dans l’investissement immobilier neuf tandis que l’investissement ASL prévoit simplement un achat du foncier. Attention, l’investissement en Déficit foncier ou en Malraux en ASL ne doit pas être entendu comme un [...]

Baisser le prélèvement à la source en réalisant un investissement en déficit foncier ou « monument historique » en début d’année

Réaliser un Investissement en Déficit foncier ou Monument Historique Suite à la mise en place du prélèvement à la source, de nombreux bailleurs s’interrogent à juste titre quant aux conséquences de celui-ci sur leurs investissements locatifs et les déficits fonciers par exemple. Faut-il engager des travaux avant 2020 ? Quand réaliser son investissement immobilier pour ne pas être pénalisé ? Si le prélèvement à la source semble bouleverser le calendrier des investissements immobiliers, cela concerne essentiellement les déficits fonciers et monuments historiques, qu’il est préférable de réaliser en début d’année désormais. En ce qui concerne les dispositifs de réduction d’impôt de type lois Malraux, Censi-Bouvard ou Pinel, les investissements pourront indifféremment s’opérer en fin d’année civile comme à l’accoutumée. Réduire son taux avec l’investissement MH ou Déficit Foncier La loi de défiscalisation Monument Historique se focalise sur la restauration de biens classés Monument Historique ou à l’inventaire supplémentaire. (ISMH). Le dispositif de dispositif de défiscalisation est très puissant et doit être réservé aux contribuables fortement fiscalisés (à partir TMI à 30%). En parallèle, le déficit foncier permet d’abaisser le montant des impôts sur un investissement locatif si les charges payées dépassent le montant des loyers perçus. Ces deux types d’investissement génèrent une réduction d’assiette (baisse ou annulation du revenu catégoriel “Revenus Fonciers” ou du “Revenu Global Brut”). Lorsqu’ils sont réalisés en début d’année, ils permettent une réduction des revenus imposables et d’obtenir ainsi une baisse du taux de prélèvement à la source. La modulation à la baisse des prélèvements Pour les investisseurs MH percevant de gros revenus soumis à l’IR ou les contribuables ayant des revenus nets substantiels dans le cadre d’un déficit foncier, la modulation à la baisse s’avère très intéressante. Ces modulations, du moment qu’elles restent raisonnables, permettent d’économiser sur les prélèvements sociaux et acomptes IR des revenus fonciers. Ceci en évitant un sur-prélèvement par le Trésor Publique, remboursable uniquement en N+1. D’où l’intérêt de réaliser son investissement Monument Historique ou son déficit foncier en début d’année civile ! Demandez conseil à un professionnel de l’investissement immobilier pour obtenir un avis personnalisé et adapté à votre situation patrimoniale.

Rappel du régime spécifique pour les acquisitions déficit foncier en 2018

Rappel : déficit foncier et prélèvement à la source L’investissement en déficit foncier est une opération immobilière très intéressante pour les investisseurs en quête d’un investissement locatif sans fiscalité : il permet une fiscalité avantageuse s’il est réalisé dans les bonnes conditions. Avec la mise en place du prélèvement à la source et l’année blanche observée en 2018, il est temps de faire un point sur le calcul et les déficits fonciers créés durant cette période. Principe de l’investissement en déficit foncier Une opération en déficit foncier consiste à acheter un bien immobilier puis d’y réaliser un certain nombre de travaux dans le but de le rénover ou de l’améliorer. Une fois ces travaux terminés, si leur montant dépasse celui des revenus fonciers que génère la location du bien, il y a création d’un déficit foncier. Après avoir effacé les revenus locatifs, l’excédent peut alors être déduit du revenu global, à hauteur de 10 700€ maximum, permettant une économie d’impôt significative. Exemple : Un propriétaire encaisse 10 000€ de revenus fonciers pour 8 000€ de charges déductibles* et de travaux. Son revenu net imposable sur l’année ne sera que de 2 000€. * à noter que les charges liées aux intérêts d’emprunts sont quant à elles reportables sur les revenus fonciers uniquement, pendant les dix années qui suivent. L’impact du prélèvement à la source sur le déficit foncier Exceptés les immeubles acquis à partir du 1er janvier 2018 et les travaux réalisés en urgence dans des circonstances particulières ou sous l’ordre du syndic de copropriété, on observe une double déduction des charges déductibles. Ainsi, les revenus réalisés en 2017 et la création éventuelle d’un déficit foncier sont reportables sur les 10 années à suivre à hauteur de 10 700€. Les revenus de l’année 2018 sont quant à eux déductibles pour 50% de leur montant total. Ceci, car les charges foncières pour l’année 2018 sont calculées sur la base d’une moyenne des dépenses de travaux effectués en 2017 et 2018. On distingue donc 3 cas de figure pour les revenus fonciers 2017, plus ou moins avantageux : L’investisseur n’a aucun revenu foncier : ses charges foncières sont reportables entièrement en tant que déficit foncier [...]

Plus value immo en cas de résidence principale

L’imposition des plus-values immobilières Depuis 2012, les plus-values immobilières sont lourdement taxées. Les abattements appliqués s’étalent sur 30 ans contre 15 ans auparavant. Elles subissent un taux d’imposition de 19% auquel s’ajoute des prélèvements sociaux et des surtaxes et pour les plus importantes. Bonne nouvelle, la plus-value immobilière en cas de résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux. Comment calculer la plus-value immobilière d’une résidence principale ? Le prix d’acquisition correspond au prix acquitté par le cédant (ou à la valeur retenue pour déterminer les droits de mutation en cas de cession à titre gratuit). Il suffit d’y soustraire le prix de cession pour obtenir la plus-value ou la moins-value réalisée. Les travaux qui auront pu être effectués majorent le prix d’acquisition soit de manière forfaitaire (15% si vente après 5 ans de détention) soit pour leur montant réel (sous justificatif). Une seconde majoration de 7,5% peut être ajoutée, à titre des frais d’acquisition. Pour rappel, le taux d’imposition globale d’une plus-value immobilière hors résidence principale s’élève à 36,2%. En effet, depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% viennent s’ajouter au 19% de l’impôt sur le revenu. Réaliser la cession de sa résidence principale Est considérée comme résidence principale, un bien occupé au moins 6 mois et 1 jour par an par le vendeur. Celui-ci peut déménager dès la mise en vente de la résidence principale, mais se doit de trouver preneur dans un délai raisonnable. Des assouplissements sont prévus dans certains cas spécifiques. Ainsi, les personnes âgées entrant en maison de retraite disposent de deux ans pour réaliser la cession. En cas de divorce ou séparation, l’exonération est effective du moment qu’un des deux conjoints habite la résidence. À noter que l’exonération peut s’étendre aux « dépendances nécessaires et immédiates » même si elles sont cédées à un autre acquéreur. Il s’agit de locaux (remise, maisonnette) ou zones de stationnement (garage, parking) utilisés par le propriétaire ou alors des terrains servant d’accès à la résidence principale.

Pinel optimisé au déficit foncier

Cumuler investissement Pinel et déficit foncier L’investissement Pinel optimisé au déficit foncier ne peut être rencontré uniquement dans le cadre d’un investissement immobilier dans l’ancien. Également appelé “Pinel réhabilité” ou “Pinel dans l’ancien”, ce dispositif permet de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Pinel et du régime commun du Déficit Foncier. D’une part, la loi Pinel permet à l'acquéreur d'un logement neuf d'obtenir des réductions d'impôt sur le revenu de l'ordre de 12, 18 ou 21% par an selon qu'il s'engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 années. La base de calcul est celle du prix de revient global, non uniquement celle du foncier , et dans la limite de 300 000 €. Ajouté à cette première défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration, réalisés dans le cadre de l’opération immobilière, des revenus fonciers pré-existants et futurs du contribuable. In fine, les avantages fiscaux générés sont très importants : baisse ou effacement du revenu catégoriel des revenus fonciers, ajouté à une réduction de l’impôt et, selon les situations, un changement de tranche marginale d’impôt. Ce système novateur de défiscalisation permet à la fois de cumuler un bon emplacement et une défiscalisation immobilière supérieure au dispositif Pinel « classique ». Conditions de l’opération immobilière Seuls les immeubles non décents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la Loi PINEL Ancien réhabilité. De plus, les immeubles ne doivent pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques. Ainsi, au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité ne sera accordé que si cumulativement : les 15 critères de décence d’un logement sont respectés les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ; Exemple d’investissement  M et Mme Durand sont dans un tranche marginale d’imposition à 41 %, ils n’ont par ailleurs pas de revenus fonciers. Cas n°1 Investissement en loi Pinel Montant de l’investissement 200 000 €. Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 €  = 36 000 €, Soit 4000 € de réduction par an Cas n°2 Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier Montant de [...]

Imposition d’un appartement ASL pour l’IFI

Opération ASL et IFI : ce qu’il faut savoir L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a apporté quelques changements dans la réflexion de réaliser un investissement immobilier. En vigueur depuis le 1er janvier 2018, l’IFI se base sur l’ensemble du patrimoine net taxable au 1er janvier 2019. Il englobe la valeur des biens imposables à laquelle sont souscrites les dettes déductibles éventuelles. Comment calculer une opération en ASL dans le cadre de l’IFI ? Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux et Déficit Foncier, on distingue les opérations ASL (Association Syndicale Libre) des VIR (Ventes d’Immeubles à Rénover). L’ASL permet de regrouper au sein d'une même entité juridique les copropriétaires dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation au niveau des parties communes et privatives d’un immeuble. Dans le cadre de l’IFI, la valeur de l’actif immobilier acquis avec travaux, évolue au fur et à mesure de l’opération en ASL : Avant le début des travaux : Le montant de l’achat foncier est comparé au prix d’acquisition Pendant les travaux : Le prix de vente du bien en chantier prend en compte l’avancée des travaux au 1er janvier A la fin des travaux : Le prix est fixé selon le marché du secteur Opération ASL : appels de fonds, dettes et abattements Les appels de fonds effectués dans le but de financer les travaux ne sont pas considérés comme des actifs imposables contrairement aux dettes. Les dettes contractées sont considérées comme passif déductible seulement si elles : apparaissent au 1er janvier de l’année d’imposition sont justifiées au moment de la procédure écrite sont assignées au redevable ou ses proches ayant l’administration légale du bien Une fois l'immeuble livré et le chantier achevé, en ce qui concerne les abattements IFI applicables sur les biens immobiliers, tout dépend de la destination du bien immobilier. Ils varient de 10% à 40% pour un bien destiné à la location et de 10% à 30% pour les immeubles classés monuments historiques. Enfin, si l’opération immobilière débouche sur une résidence principale, on observe un abattement à hauteur de 30%.