La surélévation d’un immeuble :
Une bonne idée face à la crise du logement mais confrontée à la réalité
La crise immobilière actuelle en France est un sujet vif qui suscite l’inquiétude et l’attention de nombreux acteurs du marché. Alors que le besoin de logements reste élevé dans de nombreuses régions, l’offre peine à suivre la demande, entraînant une flambée des prix et une pression croissante sur les ménages à la recherche d’un logement. Cette situation met en lumière la nécessité d’explorer des solutions novatrices pour répondre aux besoins de logement tout en préservant les ressources existantes et en améliorant la qualité de vie urbaine.
La rénovation des batiments existants et anciens est une des grandes solutions, notamment face à la notion de ZAN (zéro artificialisation nette des sols) établie par le Plan Biodiversité en 2018. La rénovation permet de densifier l’offre sur une zone déjà construite mais actuellement sans occupation pour cause d’insalubrité et qui ne répondent plus à la demande actuelle (==> transformation de bureaux en logements).
La surélévation : l’une des voies de la réhabilitation
Aussi, la surélévation d’un immeuble est l’un des chapitres de la réhabilitation d’un immeuble ; et l’une des pistes les plus reprises actuellement.
La surélévation d’un immeuble consiste à ajouter un ou plusieurs étages supplémentaires à un bâtiment existant. Cette pratique offre une solution créative pour répondre à la demande croissante de logements dans les zones urbaines densément peuplées où l’espace disponible est limité. Contrairement à la construction de nouveaux bâtiments, la surélévation permet de maximiser l’utilisation des terrains déjà urbanisés, tout en préservant le tissu urbain existant.
Les avantages de la surélévation sont pluriels :
- Économie de l’espace : En utilisant l’espace aérien disponible au-dessus des immeubles existants, la surélévation permet d’augmenter la densité de logement sans empiéter sur de nouveaux terrains.
- Amélioration de l’efficacité énergétique : La rénovation de la toiture dans le cadre de la surélévation offre l’occasion d’améliorer l’isolation thermique de l’immeuble, réduisant ainsi la consommation d’énergie et les coûts associés. Les nouveaux planchers offrent également une meilleure isolation. Tout comme la rénovation de la façade qui corrigent les ponts thermiques causés par le temps.
- Réduction des charges de copropriété : En répartissant les coûts de construction et de fonctionnement entre un plus grand nombre de propriétaires, la surélévation peut contribuer à réduire les charges de copropriété pour chaque unité.
La mise en oeuvre d’une surélévation
Sur le papier donc, la réalisation de travaux sur une dent creuse, n’a que des avantages ! Des opérations de marchands de biens et défiscalisation en déficit foncier permettent d’ailleurs d’investir dans ces projets immobiliers.
La mise en œuvre d’une surélévation est encadrée par la loi de 1965 sur la copropriété, qui définit les règles et les procédures à suivre pour entreprendre de tels projets. La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a également été mise en place pour favoriser le développement urbain durable et la rénovation des bâtiments existants, ce qui inclut la surélévation. La loi Alur de 2014 a en effet facilité ce type de construction en abaissant le seuil du vote à 51 % des copropriétaires dans les zones tendues.
Cependant, malgré ces incitations légales, la surélévation reste soumise à l’approbation des autorités locales d’urbanisme et des Architectes des Bâtiments de France (ABF) dans le cadre de la préservation du patrimoine architectural et urbain. Ces processus d’approbation peuvent parfois ralentir ou compliquer la réalisation de projets de surélévation, malgré leurs nombreux avantages.
