Investir en Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Investir en Pinel ancien et optimisé au déficit foncier consiste à l’achat d’un bien immobilier à rénover qui ne satisfait pas aux caractéristiques de logements décents et faisant l’objet de travaux de réhabilitation permettant de satisfaire des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.

Pour être éligible au Pinel réhabilitation (avec ou sans optimisation au déficit foncier) , la situation des logements est encadrée : ceux ci doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain classées par arrêté des ministres chargés du budget et du logement dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande.

Aussi, pour que l’investissement ne soit pas remis en cause, plusieurs conditions sont requises :

  • Avant les travaux, le logement ne satisfait pas pour au moins :
    • 4 des rubriques définies par arrêté aux caractéristiques de décence
    • 6 performances énergétiques et techniques fixées par arrêté
  • Après travaux de réhabilitation réalisés, le logement doit se conformer à la totalité des caractéristiques d’un logement décent et des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003. Un contrôle technique devra être réalisé avant et après travaux.
  • Les travaux doivent êtres achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité.
  • Outre les conditions techniques et immobilières, l’investisseur devra également s’engager au respect d’un point de vue locatif.

La réduction d’impôt Pinel réhabilitation « ancien »

La Loi de Finances du 29 décembre 2020 prévoit une diminution des taux de la réduction d’impôt à compter de 2023.

Toutefois, la nouvelle Loi de Finances prévoit un dispositif « Pinel + » offrant le maintien des taux de réduction d’impôt 2022 dans le cas où les opérations immobilières sont situées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou respectant « un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation » suivant des critères définis par décret.

Pour en savoir plus sur les modalités et conditions du nouveau dispositif PINEL +.

Durée de location Pinel réhabilitation 2022 Pinel réhabilitation 2023 Pinel réhabilitation 2024 Pinel + 2023
6 ans 12% 10,5% 9% 12%
9 ans 18% 15% 12% 18%
12 ans 21% 17,5% 14% 21%

L’optimisation au déficit foncier

Certaines opérations immobilières de rénovation éligibles à la réduction Pinel ouvrent droit à une optimisation supplémentaire au déficit foncier. Les travaux associés sur les parties communes et parties privatives permettent à l’investisseur de posséder un bien immobilier avec le cachet de l’ancien avec le confort moderne et aux dernières normes énergétiques en vigueur. L’imputation des travaux éligibles au déficit foncier se fait au sein de la catégorie fiscale des « Revenus Fonciers » et ne rentrent pas dans l’assiette de calcul pour la réduction Pinel.

Avantages du Pinel ancien optimisé

  • Dispositif de défiscalisation complet : une réduction d’impôt cumulée à une déduction fiscale (double effet)
  • Déduction des travaux sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an
  • Une reportabilité fiscale des travaux non utilisés sur les 10 années suivantes
  • Réduction d’impôt Pinel ou Pinel + sur l’impôt à payer.
  • Optimisation au déficit foncier : hors plafonnement des niches fiscales

Conditions du Pinel ancien optimisé

  • Obligation de location nue à titre de résidence principale, allant de 6 ans à 12 ans selon la formule choisie.
  • Respect de plafonds de loyers et de ressources
  • Respect de limites d’investissement (prix par m2, nombre d’investissement, assiette de calcul)

Pour en savoir plus sur les modalités et conditions du nouveau dispositif PINEL +.

Schéma explicatif de l’investissement en Pinel ancien optimisé

Schema Pinel optimisé DF

Les derniers programmes en Pinel ancien optimisé au Déficit foncier