Nul besoin d'un immeuble ancien avec cachet pour bénéficier du déficit foncier ! En effet, dès que l'appartement nécessite quelconque travaux, le propriétaire-bailleur peut réaliser les travaux d’embellissement, d'entretien ou d'amélioration. Ceux ci seront déductibles des revenus locatifs.
Présent dans certaines opérations en déficit foncier, le contrat de promotion immobilière (CPI) offre une garantie supplémentaire à l'investisseur dans son achat immobilier avec travaux. Le CPI offre des garanties proches d'un contrat VEFA, en immobilier neuf. Le prix d'achat est alors ferme et définitif.
La déductibilité fiscale des travaux n'est pas autorisée par le propriétaire qui occupe personnellement le bien rénové. Pour déduire les matériaux et les travaux réalisés, le bien nécessite une mise en location. Dans ce dernier cas, le propriétaire pourra déduire les matériaux et équipements achetés dans l'appartement locatif. Si les travaux sont réalisés par un professionnel, la main d’œuvre pourra également être prise en compte et faire l'objet d'une déduction fiscale.
Oui, même si vous n'êtes pas assujetti à l'IR au regard de votre situation professionnelle et ceci même si l'investissement réalisé rend les revenus locatifs défiscalisés. Ces derniers doivent être déclarés, tout comme le dispositif mis en place : qu'il s'agisse du déficit foncier, Malraux, Monument historique ou Pinel ancien.
Bien sûr, l'emplacement est un critère majeur pour le choix de son investissement. Généralement, un bon programme en déficit foncier, Malraux ou Monument historique offre un taux de travaux au minimum de 45% avec un taux de travaux déductibles proche de 100%. Pour autant, les opérations à Paris ne dépasseront pas les 30 à 40% de travaux, contraint par la cherté du foncier. En dehors de ces critères immobiliers et financiers, le montage juridique est primordial. Les programmes sélectionnés par Deficit immo ont été contrôlés et vérifiés par les Cabinets d'avocats fiscalistes, spécialistes dans les opérations de réhabilitation immobilière.
Chaque dispositif correspond à une situation patrimoniale d'un investisseur : il n'y a pas de dispositif plus intéressant qu'un autre, tout dépend de l'audit réalisé au préalable.
En cas de projet de revente, il est important de calculer l'éventuelle plus value engendrée : les biens immobiliers sont soumis à la fiscalité des plus values immobilières des particuliers. En effet, selon la loi de défiscalisation choisie, le prix d'acquisition peut être différent. Des abattements pour durée de détention ou des frais annexes à ajouter aux assiettes taxables permettent une taxation plus douce.
Effectivement, des engagements de location sont la contrepartie des dispositifs du déficit foncier et de la Loi Malraux. En revanche, la loi Monument Historique engage seulement l'investisseur à conserver le bien pendant une durée de 15 ans minimum. Pour en savoir plus, visitez nos pages consacrées à la présentation des dispositifs de défiscalisation.
Non, vous ne pouvez pas choisir le dispositif que vous préférez sur une opération immobilière. Ce sont les types de travaux réalisés et l'emplacement géographique de l'immeuble qui pourront déterminer le dispositif disponible. Néanmoins, il est possible que deux dispositifs soient éligibles sur une même opération de rénovation immobilière.
Les dispositifs Déficit foncier, Malraux et Monument Historique sont compatibles avec la SCI. Toutefois, la SCI devra être fiscalement transparente c'est à dire avec une imposition à l'impôt sur le revenu (IR). Une SCI à l'IS ne peut pas détenir ces biens immobiliers. Les porteurs de parts ne bénéficieront des avantages fiscaux qu'à hauteur de leur nombre de parts détenues et devront respecter les conditions liées aux dispositifs (détention, location...)
