Loi Pinel plus (+) : une nouvelle loi Pinel réhabilitation 2023

La Loi Pinel plus (+) : Une nouvelle Loi Pinel ancien en 2023 Le dispositif "Pinel plus" offre au contribuable une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition ou la construction de logements dans une zone tendue, sous réserve de s’engager à les louer nus à titre de résidence principale. La Loi de Finances du 29 décembre 2020 prévoit une diminution des taux de la réduction d'impôt à compter de 2023. Durée de location Pinel réhabilitation 2022 Pinel réhabilitation 2023 Pinel réhabilitation 2024 Pinel + 2023 6 ans 12% 10,5% 9% 12% 9 ans 18% 15% 12% 18% 12 ans 21% 17,5% 14% 21% Un taux de réduction d'impôt inchangé sous condition Toutefois, cette même loi prévoit le maintien des taux 2022 pour les investissements appelés "Pinel +": Réalisés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ; ou Respectant un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation » ET un niveau de qualité d'usage et de confort conforme aux règles fixées par décret. Retrouvez l'ensemble des modalités et conditions d'octroi à ce taux de réduction avantageux sur notre page dédié à la loi Pinel ancien et le  nouveau dispositif PINEL PLUS (+). Retrouvez également nos opérations immobilières éligibles au déficit foncier et à la loi Pinel ancien réhabilité.

Un plafond du déficit foncier doublé de 2023 à 2025

Le projet de loi de finances rectificative pour 2022 qui vient d'être adopté prévoit, sous conditions, un dispositif de revalorisation du montant du déficit foncier déductible du revenu global jusqu'en 2025. Un premier pas très attendu en faveur des propriétaires bailleurs. Lien vers l'article complet du journal Les Echos Le déficit foncier est un dispositif offrant à l'investisseur la possibilité de déduire les travaux réalisés dans le logement acquis sur ses revenus fonciers locatifs. L'effet est fiscal : les travaux réalisés et payés s'imputent et gomment l'assiette taxable (revenus fonciers). L'investisseur n'est donc pas imposé sur ses revenus locatifs jusqu'à l'épuisement de cette enveloppe travaux reportable sur 10 ans maximum. Attention, certains types de travaux ne sont pas éligibles à la déduction. Au delà de l'annulation de l'assiette taxable, un déficit foncier pouvait être créé et se reporter sur le revenu global du contribuable, effaçant alors une partie de ses autres types de revenus. Jusqu'à aujourd'hui, le plafond maximum est de 10 700 €. De 2023 à 2025 : doublement du plafond du déficit foncier Ce qui apparait comme une bonne nouvelle pour les investisseurs désireux d'optimiser leurs investissements immobiliers anciens, s'explique par un objectif politique de baisser le nombre de passoires thermiques (classes E, F ou G), et offrir aux français un parc immobilier locatif de qualité. Mais également un engagement climatique : baisser les factures énergétiques des locataires et le recours à certaines énergies fossiles (notamment gaz ou fioul). Cette décision est une réponse favorable aux craintes des propriétaires bailleurs de ne plus pouvoir louer leurs biens immobiliers locatifs face aux interdictions graduelles de mise en locations en fonction des classes énergétiques révélées par un DPE. Depuis le début de l'année 2022, les propriétaires bailleurs préfèrent vendre leur bien plutôt que de réaliser des travaux onéreux. La mesure s'appliquera entre 2023 et 2025, en cohérence avec le calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques prévu par la loi Climat et résilience. L'enjeu est immense : 1,6 million de logements actuellement loués dans le parc privé sont classés F ou G. Et sur les 30 millions de résidences principales en France au 1er janvier 2022 environ 5,2 millions de logements, [...]

ASL/VIR : Comment réaliser les travaux en déficit foncier et Malraux

L’investissement immobilier avec la Loi Malraux La défiscalisation en Loi Malraux est un dispositif d’investissement immobilier offrant un avantage fiscal puissant grâce aux travaux de rénovation ou de restauration dont l’appartement et l’immeuble font l’objet. Une loi datant de 1962 qui vise principalement à rénover des bâtiments, souvent en centre-ville, afin de préserver le patrimoine historique et culturel français. Le dispositif Loi Malraux offre deux types de montage à l’investisseur : l’ASL (Association Syndicale Libre) ou la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La VIR et l’ASL sont deux montages juridiques ayant pour objet l’assurance de la bonne réalisation des travaux pour l’investisseur. Loi Malraux : Qu’est-ce qu’une ASL ? Dans le cas d’une opération de restauration sur les parties privatives et communes d’un bien immobilier, la Loi Malraux prévoit la constitution d’une ASL. Celle-ci a pour but de rassembler les copropriétaire au sein d’un association afin de prévoir des travaux à réaliser. Les assemblées générales regroupent les copropriétaires et adhérents. Un Président et des membres du Syndicat sont choisis par l’AG. Celle-ci se réunit chaque année, elle est souveraine et les prises de décisions sont soumises au vote. En pratique, un cabinet d’avocats fiscalistes se charge d’organiser et d’effectuer toutes les démarches pratiques, juridiques et administratives comme : Contrôle des comptes et des appels de fonds, avancées des travaux Paiement des artisans et maîtres d’ouvrage Administrer les règles administratives et juridiques Le montant des charges pour chaque propriétaire Le mode de gestion de l’immeuble et de l’association Vérification et accompagnement de la fiscalité appliquée aux travaux Une fois les travaux de restauration terminés, l’association peut être dissoute. Réaliser une VIR avec l’investissement Loi Malraux La vente d’immeubles à rénover est un investissement immobilier de la Loi Malraux à la fois sécurisé et avantageux. Le contrat de vente est réalisé devant notaire et protège davantage l’investisseur en termes de délai de livraison et de conformité des travaux prévus lors de l’acquisition. Le schéma d’investissement en VIR peut être assimilé à une vente VEFA dans l’investissement immobilier neuf tandis que l’investissement ASL prévoit simplement un achat du foncier. Attention, l’investissement en Déficit foncier ou en Malraux en ASL ne doit pas être entendu comme un [...]

Baisser le prélèvement à la source en réalisant un investissement en déficit foncier ou « monument historique » en début d’année

Réaliser un Investissement en Déficit foncier ou Monument Historique Suite à la mise en place du prélèvement à la source, de nombreux bailleurs s’interrogent à juste titre quant aux conséquences de celui-ci sur leurs investissements locatifs et les déficits fonciers par exemple. Faut-il engager des travaux avant 2020 ? Quand réaliser son investissement immobilier pour ne pas être pénalisé ? Si le prélèvement à la source semble bouleverser le calendrier des investissements immobiliers, cela concerne essentiellement les déficits fonciers et monuments historiques, qu’il est préférable de réaliser en début d’année désormais. En ce qui concerne les dispositifs de réduction d’impôt de type lois Malraux, Censi-Bouvard ou Pinel, les investissements pourront indifféremment s’opérer en fin d’année civile comme à l’accoutumée. Réduire son taux avec l’investissement MH ou Déficit Foncier La loi de défiscalisation Monument Historique se focalise sur la restauration de biens classés Monument Historique ou à l’inventaire supplémentaire. (ISMH). Le dispositif de dispositif de défiscalisation est très puissant et doit être réservé aux contribuables fortement fiscalisés (à partir TMI à 30%). En parallèle, le déficit foncier permet d’abaisser le montant des impôts sur un investissement locatif si les charges payées dépassent le montant des loyers perçus. Ces deux types d’investissement génèrent une réduction d’assiette (baisse ou annulation du revenu catégoriel “Revenus Fonciers” ou du “Revenu Global Brut”). Lorsqu’ils sont réalisés en début d’année, ils permettent une réduction des revenus imposables et d’obtenir ainsi une baisse du taux de prélèvement à la source. La modulation à la baisse des prélèvements Pour les investisseurs MH percevant de gros revenus soumis à l’IR ou les contribuables ayant des revenus nets substantiels dans le cadre d’un déficit foncier, la modulation à la baisse s’avère très intéressante. Ces modulations, du moment qu’elles restent raisonnables, permettent d’économiser sur les prélèvements sociaux et acomptes IR des revenus fonciers. Ceci en évitant un sur-prélèvement par le Trésor Publique, remboursable uniquement en N+1. D’où l’intérêt de réaliser son investissement Monument Historique ou son déficit foncier en début d’année civile ! Demandez conseil à un professionnel de l’investissement immobilier pour obtenir un avis personnalisé et adapté à votre situation patrimoniale.

Rappel du régime spécifique pour les acquisitions déficit foncier en 2018

Rappel : déficit foncier et prélèvement à la source L’investissement en déficit foncier est une opération immobilière très intéressante pour les investisseurs en quête d’un investissement locatif sans fiscalité : il permet une fiscalité avantageuse s’il est réalisé dans les bonnes conditions. Avec la mise en place du prélèvement à la source et l’année blanche observée en 2018, il est temps de faire un point sur le calcul et les déficits fonciers créés durant cette période. Principe de l’investissement en déficit foncier Une opération en déficit foncier consiste à acheter un bien immobilier puis d’y réaliser un certain nombre de travaux dans le but de le rénover ou de l’améliorer. Une fois ces travaux terminés, si leur montant dépasse celui des revenus fonciers que génère la location du bien, il y a création d’un déficit foncier. Après avoir effacé les revenus locatifs, l’excédent peut alors être déduit du revenu global, à hauteur de 10 700€ maximum, permettant une économie d’impôt significative. Exemple : Un propriétaire encaisse 10 000€ de revenus fonciers pour 8 000€ de charges déductibles* et de travaux. Son revenu net imposable sur l’année ne sera que de 2 000€. * à noter que les charges liées aux intérêts d’emprunts sont quant à elles reportables sur les revenus fonciers uniquement, pendant les dix années qui suivent. L’impact du prélèvement à la source sur le déficit foncier Exceptés les immeubles acquis à partir du 1er janvier 2018 et les travaux réalisés en urgence dans des circonstances particulières ou sous l’ordre du syndic de copropriété, on observe une double déduction des charges déductibles. Ainsi, les revenus réalisés en 2017 et la création éventuelle d’un déficit foncier sont reportables sur les 10 années à suivre à hauteur de 10 700€. Les revenus de l’année 2018 sont quant à eux déductibles pour 50% de leur montant total. Ceci, car les charges foncières pour l’année 2018 sont calculées sur la base d’une moyenne des dépenses de travaux effectués en 2017 et 2018. On distingue donc 3 cas de figure pour les revenus fonciers 2017, plus ou moins avantageux : L’investisseur n’a aucun revenu foncier : ses charges foncières sont reportables entièrement en tant que déficit foncier [...]

Plus value immo en cas de résidence principale

L’imposition des plus-values immobilières Depuis 2012, les plus-values immobilières sont lourdement taxées. Les abattements appliqués s’étalent sur 30 ans contre 15 ans auparavant. Elles subissent un taux d’imposition de 19% auquel s’ajoute des prélèvements sociaux et des surtaxes et pour les plus importantes. Bonne nouvelle, la plus-value immobilière en cas de résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux. Comment calculer la plus-value immobilière d’une résidence principale ? Le prix d’acquisition correspond au prix acquitté par le cédant (ou à la valeur retenue pour déterminer les droits de mutation en cas de cession à titre gratuit). Il suffit d’y soustraire le prix de cession pour obtenir la plus-value ou la moins-value réalisée. Les travaux qui auront pu être effectués majorent le prix d’acquisition soit de manière forfaitaire (15% si vente après 5 ans de détention) soit pour leur montant réel (sous justificatif). Une seconde majoration de 7,5% peut être ajoutée, à titre des frais d’acquisition. Pour rappel, le taux d’imposition globale d’une plus-value immobilière hors résidence principale s’élève à 36,2%. En effet, depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% viennent s’ajouter au 19% de l’impôt sur le revenu. Réaliser la cession de sa résidence principale Est considérée comme résidence principale, un bien occupé au moins 6 mois et 1 jour par an par le vendeur. Celui-ci peut déménager dès la mise en vente de la résidence principale, mais se doit de trouver preneur dans un délai raisonnable. Des assouplissements sont prévus dans certains cas spécifiques. Ainsi, les personnes âgées entrant en maison de retraite disposent de deux ans pour réaliser la cession. En cas de divorce ou séparation, l’exonération est effective du moment qu’un des deux conjoints habite la résidence. À noter que l’exonération peut s’étendre aux « dépendances nécessaires et immédiates » même si elles sont cédées à un autre acquéreur. Il s’agit de locaux (remise, maisonnette) ou zones de stationnement (garage, parking) utilisés par le propriétaire ou alors des terrains servant d’accès à la résidence principale.

Pinel optimisé au déficit foncier

Cumuler investissement Pinel et déficit foncier L’investissement Pinel optimisé au déficit foncier ne peut être rencontré uniquement dans le cadre d’un investissement immobilier dans l’ancien. Également appelé “Pinel réhabilité” ou “Pinel dans l’ancien”, ce dispositif permet de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Pinel et du régime commun du Déficit Foncier. D’une part, la loi Pinel permet à l'acquéreur d'un logement neuf d'obtenir des réductions d'impôt sur le revenu de l'ordre de 12, 18 ou 21% par an selon qu'il s'engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 années. La base de calcul est celle du prix de revient global, non uniquement celle du foncier , et dans la limite de 300 000 €. Ajouté à cette première défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration, réalisés dans le cadre de l’opération immobilière, des revenus fonciers pré-existants et futurs du contribuable. In fine, les avantages fiscaux générés sont très importants : baisse ou effacement du revenu catégoriel des revenus fonciers, ajouté à une réduction de l’impôt et, selon les situations, un changement de tranche marginale d’impôt. Ce système novateur de défiscalisation permet à la fois de cumuler un bon emplacement et une défiscalisation immobilière supérieure au dispositif Pinel « classique ». Conditions de l’opération immobilière Seuls les immeubles non décents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la Loi PINEL Ancien réhabilité. De plus, les immeubles ne doivent pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques. Ainsi, au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité ne sera accordé que si cumulativement : les 15 critères de décence d’un logement sont respectés les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ; Exemple d’investissement  M et Mme Durand sont dans un tranche marginale d’imposition à 41 %, ils n’ont par ailleurs pas de revenus fonciers. Cas n°1 Investissement en loi Pinel Montant de l’investissement 200 000 €. Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 €  = 36 000 €, Soit 4000 € de réduction par an Cas n°2 Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier Montant de [...]

Imposition d’un appartement ASL pour l’IFI

Opération ASL et IFI : ce qu’il faut savoir L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a apporté quelques changements dans la réflexion de réaliser un investissement immobilier. En vigueur depuis le 1er janvier 2018, l’IFI se base sur l’ensemble du patrimoine net taxable au 1er janvier 2019. Il englobe la valeur des biens imposables à laquelle sont souscrites les dettes déductibles éventuelles. Comment calculer une opération en ASL dans le cadre de l’IFI ? Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux et Déficit Foncier, on distingue les opérations ASL (Association Syndicale Libre) des VIR (Ventes d’Immeubles à Rénover). L’ASL permet de regrouper au sein d'une même entité juridique les copropriétaires dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation au niveau des parties communes et privatives d’un immeuble. Dans le cadre de l’IFI, la valeur de l’actif immobilier acquis avec travaux, évolue au fur et à mesure de l’opération en ASL : Avant le début des travaux : Le montant de l’achat foncier est comparé au prix d’acquisition Pendant les travaux : Le prix de vente du bien en chantier prend en compte l’avancée des travaux au 1er janvier A la fin des travaux : Le prix est fixé selon le marché du secteur Opération ASL : appels de fonds, dettes et abattements Les appels de fonds effectués dans le but de financer les travaux ne sont pas considérés comme des actifs imposables contrairement aux dettes. Les dettes contractées sont considérées comme passif déductible seulement si elles : apparaissent au 1er janvier de l’année d’imposition sont justifiées au moment de la procédure écrite sont assignées au redevable ou ses proches ayant l’administration légale du bien Une fois l'immeuble livré et le chantier achevé, en ce qui concerne les abattements IFI applicables sur les biens immobiliers, tout dépend de la destination du bien immobilier. Ils varient de 10% à 40% pour un bien destiné à la location et de 10% à 30% pour les immeubles classés monuments historiques. Enfin, si l’opération immobilière débouche sur une résidence principale, on observe un abattement à hauteur de 30%.

Avantages du deficit foncier

L’investissement immobilier locatif en déficit foncier Encore peu réalisé par le grand public, l’investissement en déficit foncier s’avère pourtant être un investissement immobilier efficace d'un point de vue fiscal et intéressant pour son patrimoine. On assiste à la création d’un déficit foncier lorsque sur une même année fiscale, les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier. Dans le cas d’une location d’un bien immobilier, les loyers perçus sont soumis à l’impôt (IR) après la déduction de certaines charges. Ces charges déductibles du revenu locatif se composent : Des charges d'exploitation (taxe foncière, frais d'agences, assurances, charges de copropriété) Des charges sur les intérêts d'emprunts (tout frais ou intérêt qui concerne l'acquisition, la réparation ou l'amélioration du bien) Des charges liées aux travaux réalisés afin d’améliorer le bien et l’entretenir. Les avantages de l’investissement en déficit foncier Investir en Déficit Foncier permet une double défiscalisation immobilière : Un “gommage” de la base taxable des revenus fonciers, diminuant ou annulant la taxation :  Pendant les années de travaux : les charges générés font baisser, annulent ou peuvent créer un déficit foncier pouvant s’imputer sur le revenu global du contribuable, jusqu’à 10 700 € par an. Après les années de travaux : les travaux n'ayant pas été utilisés, sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pas de création de Déficit foncier possible. A noter que les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier. Ils ne peuvent que “gommer” la base taxable (revenus locatifs). Aussi, ne sont considérés comme travaux déductibles : les travaux d’entretien, les réparations et les améliorations éventuelles du bien immobilier. En contrepartie de ces avantages fiscaux, le contribuable doit louer “en nu” jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année de la dernière imputation de travaux sur le revenu global (dernière année de travaux). Comment calculer le résultat foncier ? Le calcul d’un déficit foncier est relativement simple, il suffit de déduire les charges déductibles de l’ensemble des revenus fonciers. Si le résultat est négatif, on observe alors un déficit foncier. De quoi se composent les revenus ? Loyers encaissés Indemnités versées par l’assureur en contrepartie des loyers impayés Subventions accordées par l’ANAH pour la rénovation d’un [...]

Le passage location nue vers meublée

Location nue vers meublée : quelles incidences juridiques et fiscales ? Au vu des nombreux avantages que procure la location en meublé, de plus en plus de propriétaires se tournent vers ce schéma juridique et fiscal d’investissement immobilier locatif. Outre une plus grande souplesse dans la gestion du bail, elle offre des loyers et une rentabilité nettement supérieurs. Transformer sa location nue en une location meublée est tout à fait courant, il convient cependant de suivre certaines démarches administratives, mais aussi de bien évaluer en amont les impacts juridiques et les conséquences fiscales que cela entraîne. Comment passer d’une location nue à une location meublée ? Sauf accord avec le locataire en place pour établir un bail meublé, le propriétaire devra patienter jusqu’au départ volontaire de celui-ci ou un renouvellement de bail pour transformer sa location. En parallèle, il est nécessaire d’évaluer si le futur bien proposé en location meublée convient aux attentes du marché. Un bon emplacement dans une ville dynamique est primordial pour attirer les principaux intéressés par une location meublée, à savoir les étudiants et les touristes. Généralement, il s’agit de petites surfaces (studio, T1 ou 2 pièces) disposant à minima du mobilier de base listé dans le décret du 31 juillet 2015. Tout effort supplémentaire en termes d’équipements et de design sera bien sûr un plus pour se démarquer et trouver des locataires. Pour lancer le processus, il est demandé d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité de votre LMP ou LMNP auprès du centre de formalité des entreprises (CFE). À noter que des règles spécifiques encadrent les locations de courtes durées avec des autorisations particulières selon les villes. Spécificités juridiques et conséquences fiscales d’un passage en meublé Passer en meublé va permettre aux propriétaires de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition puisque les revenus locatifs entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). Au niveau de la comptabilité, le premier jour de l’activité de location en meublé lance l’amortissement du bien immobilier (hors valeur terrain) et du mobilier qui compose l’appartement. Ainsi, les immeubles sont renseignés à cette date pour leur valeur réelle. Le terrain n’est pas considéré comme amortissable. L'amortissement comptable s'imputera sur les recettes [...]

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