Principe et Avantages Loi Malraux 2019 2018-12-24T14:21:30+02:00

Loi Malraux 2019 : Défiscaliser dans des zones urbaines d’exception grâce à l’immobilier ancien

Le mécanisme immobilier “Loi Malraux” permet au contribuable percevant des revenus fonciers de réduire son impôt sur le revenu grâce aux travaux effectués au sein du bien immobilier… Entretenir et améliorer son patrimoine immobilier tout en défiscalisant : un couple gagnant-gagnant…

La loi Malraux a été instituée en 1962 par André Malraux, pour conserver l’intégrité des quartiers historiques dans certains secteurs sauvegardés. Par ce biais, l’État transfère sur les investisseurs privés la restauration et l’entretien d’une partie du Patrimoine National.

Principe

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Depuis le 1er janvier 2017, la loi Malraux offre des réductions d’impôts d’importance variant selon le secteur dans lequel se situe l’immeuble : 

  • Réduction d’impôt de 22% pour les immeubles situés en ZPPAUP ;
  • Réduction d’impôt à 30% pour les immeubles situé dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable Classé couvert  par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé en secteur sauvegardé ainsi que pour les quartiers anciens dégradés ou présentant une  concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.

La réduction est calculée sur le montant des travaux et est limitée à un plafond de 400 000 € pouvant être réparti sur une durée de 4 ans. Aussi, l’excédent de réduction peut être reporté sur les 3 années suivantes.

La réduction d’impôt s’étale sur la période du paiement effectif des travaux qui ne doit pas dépasser 4 ans après  la date de délivrance du Permis de Construire.

Pour quels profils d’investisseurs ?

Le dispositif d’investissement Loi Malraux vise principalement les contribuables fortement imposés. Il permet une défiscalisation forte grâce à la réduction d’impôt de 22% à 30%.
L’investissement immobilier Malraux offre l’opportunité d’une constitution d’un patrimoine immobilier de grand standing, à des conditions optimisées.

L’investissement immobilier Malraux est idéal pour préparer sa retraite en raison de la situation géographique de qualité des immeubles (cœur de villes, secteurs protégés,…). Cet investissement patrimonial permet une location et/ou une revente aisées.

Avantages fiscaux

Hors niches fiscales

La plupart des dispositifs fiscaux en vigueur fonctionnent au travers d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt. La loi limite le montant global de ces dispositifs à 10 000 € par an depuis le 1er janvier 2013.

La réduction fiscale via le dispositif du “Loi Malraux” est exclue du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales.

Charges déductibles

Pour être admise en charge déductible, les dépenses doivent :

  • se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers,
  • avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu,
  • avoir été effectivement supportées par le propriétaire,
  • avoir été payées au cours de l’année d’imposition,
  • être justifiées.

Charges financières déductibles : les intérêts d’emprunt

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour les immeubles donnés en location ainsi que les frais d’emprunts.

Les charges engagées en vue de l’acquisition ou la conservation du revenu sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite (dans la déclaration 2042) indiquant l’intention de donner l’immeuble en location.

Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.

Les frais d’emprunt sont déductibles au même titre que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent.

Il convient notamment de tenir compte :

  • des frais de constitution du dossier,
  • des frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier,
  • des sommes versées à un organisme de cautionnement,
  • des frais de mainlevée,
  • des agios ou commissions de banque,
  • des primes relatives à un contrat d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt,
  • de l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.

Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges :

  • le propriétaire ne peut déduire que le montant des intérêts qu’il a effectivement supportés ;
  • les intérêts déductibles sont ceux qui ont été effectivement payés par le contribuable bailleur au cours de l’année d’imposition ;
  • la déduction doit être justifiée

Charges non financières déductibles

Les charges non financières déductibles sont principalement les travaux effectués lors de l’opération en Loi Malraux

Les Travaux

Contrairement au régime du Déficit Foncier, les travaux effectués dans le cadre de la Loi Malraux ne font pas l’objet d’une déduction fiscale à imputer sur le revenu global et/ou revenus fonciers mais d’une réduction d’impôt à imputer sur l’impôt à payer.

Autres frais déductibles

  • Les frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles productifs de revenus fonciers sont déductibles : tel est le cas des frais d’agences immobilières en charge de la gestion locative du bien loué.
  • Les primes d’assurance payées par le propriétaire bailleur, peu important leur montant et le risque couvert : risque d’incendie et risques annexes, dégâts des eaux, bris de glace, dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige, dommages causés par le vol ou le vandalisme, dommages causés par une catastrophe naturelle, responsabilité civile du propriétaire-bailleur, notamment les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers…
  • Taxe foncière

Conditions à respecter

Afin d’être éligible à la réduction d’impôt Loi Malraux, plusieurs conditions sont à respecter.

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une remise en cause en cas de :

  • non-respect de l’engagement de location ;
  • non-respect des conditions de mise en location ;
  • cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt

Toutefois, en cas de non-respect de de l’engagement de location, l’avantage n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des époux ou partenaire soumis à une imposition commune :

  • est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;
  • est licencié ;
  • décède.

Déclaration fiscale

Les dépenses supportées ouvrant droit à la réduction d’impôt doivent être indiquées sur la déclaration 2042C.

En matière fiscale, pour déclarer les revenus et les charges de son patrimoine immobilier, le contribuable dispose de deux régimes fiscaux :

Le régime Micro Foncier

Le régime Micro Foncier est placé, de plein droit, sous le régime d’imposition du micro foncier lorsqu’il ne loue pas des biens soumis à des régimes fiscaux spéciaux et que le montant du revenu foncier brut annuel perçu, par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, pour les immeubles détenus en direct et les revenus issus de la détention de parts de société, est inférieur à 15 000 € par an.

Le régime réel : Obligatoire en cas d’achat d’un achat Loi Malraux

Lorsque le contribuable relève du “régime micro” (de plein droit), il peut opter pour le régime réel si cela se révèle plus avantageux, comme s’il doit effectuer beaucoup de travaux ou des intérêts d’emprunt très importants : un montant de charges à déduire plus important que le montant correspondant à la déduction issu de l’abattement de 30%.

Le régime au “réel” est une option : aucun formalisme particulier n’est requis, le dépôt d’une déclaration 2044 suffit. L’option est globale c’est à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du contribuable. Le régime réel prend effet l’année au titre de laquelle l’option a été prise. L’option est valable pour une période minimale de 3 ans et est irrévocable.

Dans le cadre d’un investissement en Loi Malraux, l’option au régime réel est obligatoire.

La location de l’appartement rénové

Durée de location minimale

La durée minimale de location exigée pour pouvoir bénéficier du dispositif Malraux est de 9 années ; la location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.

Cette durée est calculée de date à date à compter de la date de prise d’effet du bail initial.

Type de bail

Le bien immobilier loué doit être de type “nu” c’est à dire percevoir les revenus locatifs sous la catégorie de revenus des Revenus Fonciers. Le bien immobilier doit être à usage de résidence principale du locataire.

En cas de départ du locataire, l’administration fiscale tolère une vacance de 12 mois à compter de la réception du congé “dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives”.

L’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

Déclaration des revenus fonciers à partir de 2019 : Prélèvements à la source

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus de l’impôt sur le revenu. Ils sont additionnés aux autres revenus pour former le revenu global et seront soumis à un acompte (non libératoire) à compter du 1er janvier 2019.
L’acompte sera prélevé directement sur le compte bancaire désigné par le contribuable en principe le 15 de chaque mois sauf option pour un prélèvement trimestriel (le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre).

L’assiette de l’acompte est constituée des revenus fonciers imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre de la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi : les acomptes exigibles de janvier à août de l’année N sont établis sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-2 les acomptes exigibles de septembre à décembre de l’année N le sont sur la base des revenus imposés au titre de l’année N-1.
En cas de début de mise en location, le contribuable peut indiquer à l’administration fiscale un acompte à prélever ou, en fin de location, il peut demander à ne plus verser l’acompte.

Cas de la réduction d’impôt Malraux : une restitution exceptionnelle

En tant qu’année blanche, l’année 2018 et ses revenus locatifs perçus ne sont pas imposés. Ainsi, la réduction d’impôt ne peut pas non plus être appliquée. L’Etat a donc prévu un dispositif spécifique pour 2018 pour permettre de transformer une réduction en restitution financière. Par conséquent, les réductions d’impôt 2018, telles que la Loi Malraux le permet, seront « rendues » à l’été 2019, à nouveau, au moment du solde.

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