ASL/VIR : Comment réaliser les travaux en déficit foncier et Malraux

L’investissement immobilier avec la Loi Malraux La défiscalisation en Loi Malraux est un dispositif d’investissement immobilier offrant un avantage fiscal puissant grâce aux travaux de rénovation ou de restauration dont l’appartement et l’immeuble font l’objet. Une loi datant de 1962 qui vise principalement à rénover des bâtiments, souvent en centre-ville, afin de préserver le patrimoine historique et culturel français. Le dispositif Loi Malraux offre deux types de montage à l’investisseur : l’ASL (Association Syndicale Libre) ou la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). La VIR et l’ASL sont deux montages juridiques ayant pour objet l’assurance de la bonne réalisation des travaux pour l’investisseur. Loi Malraux : Qu’est-ce qu’une ASL ? Dans le cas d’une opération de restauration sur les parties privatives et communes d’un bien immobilier, la Loi Malraux prévoit la constitution d’une ASL. Celle-ci a pour but de rassembler les copropriétaire au sein d’un association afin de prévoir des travaux à réaliser. Les assemblées générales regroupent les copropriétaires et adhérents. Un Président et des membres du Syndicat sont choisis par l’AG. Celle-ci se réunit chaque année, elle est souveraine et les prises de décisions sont soumises au vote. En pratique, un cabinet d’avocats fiscalistes se charge d’organiser et d’effectuer toutes les démarches pratiques, juridiques et administratives comme : Contrôle des comptes et des appels de fonds, avancées des travaux Paiement des artisans et maîtres d’ouvrage Administrer les règles administratives et juridiques Le montant des charges pour chaque propriétaire Le mode de gestion de l’immeuble et de l’association Vérification et accompagnement de la fiscalité appliquée aux travaux Une fois les travaux de restauration terminés, l’association peut être dissoute. Réaliser une VIR avec l’investissement Loi Malraux La vente d’immeubles à rénover est un investissement immobilier de la Loi Malraux à la fois sécurisé et avantageux. Le contrat de vente est réalisé devant notaire et protège davantage l’investisseur en termes de délai de livraison et de conformité des travaux prévus lors de l’acquisition. Le schéma d’investissement en VIR peut être assimilé à une vente VEFA dans l’investissement immobilier neuf tandis que l’investissement ASL prévoit simplement un achat du foncier. Attention, l’investissement en Déficit foncier ou en Malraux en ASL ne doit pas être entendu comme un [...]

Imposition d’un appartement ASL pour l’IFI

Opération ASL et IFI : ce qu’il faut savoir L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a apporté quelques changements dans la réflexion de réaliser un investissement immobilier. En vigueur depuis le 1er janvier 2018, l’IFI se base sur l’ensemble du patrimoine net taxable au 1er janvier 2019. Il englobe la valeur des biens imposables à laquelle sont souscrites les dettes déductibles éventuelles. Comment calculer une opération en ASL dans le cadre de l’IFI ? Dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux et Déficit Foncier, on distingue les opérations ASL (Association Syndicale Libre) des VIR (Ventes d’Immeubles à Rénover). L’ASL permet de regrouper au sein d'une même entité juridique les copropriétaires dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation au niveau des parties communes et privatives d’un immeuble. Dans le cadre de l’IFI, la valeur de l’actif immobilier acquis avec travaux, évolue au fur et à mesure de l’opération en ASL : Avant le début des travaux : Le montant de l’achat foncier est comparé au prix d’acquisition Pendant les travaux : Le prix de vente du bien en chantier prend en compte l’avancée des travaux au 1er janvier A la fin des travaux : Le prix est fixé selon le marché du secteur Opération ASL : appels de fonds, dettes et abattements Les appels de fonds effectués dans le but de financer les travaux ne sont pas considérés comme des actifs imposables contrairement aux dettes. Les dettes contractées sont considérées comme passif déductible seulement si elles : apparaissent au 1er janvier de l’année d’imposition sont justifiées au moment de la procédure écrite sont assignées au redevable ou ses proches ayant l’administration légale du bien Une fois l'immeuble livré et le chantier achevé, en ce qui concerne les abattements IFI applicables sur les biens immobiliers, tout dépend de la destination du bien immobilier. Ils varient de 10% à 40% pour un bien destiné à la location et de 10% à 30% pour les immeubles classés monuments historiques. Enfin, si l’opération immobilière débouche sur une résidence principale, on observe un abattement à hauteur de 30%.

Cession d’un investissement Malraux VIR

Investissement loi Malraux : ce qu’il advient en cas de cession Une récente réponse ministérielle vient quelque peu chambouler les règles appliquées par le fisc pour encadrer les biens acquis en VIR (Vente Immeuble à rénover), bénéficiant des avantages de la loi Malraux. Pour rappel, les biens achetés dans le cadre d’une VIR peuvent offrir aux investisseurs une réduction d’impôt Malraux allant de 22% à 30% du montant des travaux. Comment calculer la plus-value d’un bien et que faut-il déclarer lors de la cession lorsque la défiscalisation Malraux a été monté en VIR ? (et non pas en ASL ou AFUL). Les nouvelles règles en matière de défiscalisation Malraux Les articles 150 VB I et II 4 du CGI précisent comment fixer le prix de cession : à savoir que, dans le cadre d’une VIR, le prix d’acquisition doit tenir compte du foncier et des travaux réalisés, permettant ainsi une assiette taxable et une taxation plus faibles. Depuis 2017, les investisseurs bénéficiaient d’un double avantage fiscal : une réduction d’impôt grâce aux travaux de rénovation dans le cadre du dispositif Malraux, mais aussi une réduction de la taxe sur la plus-value lors de la cession car les dépenses occasionnées par les travaux étaient pris en compte dans la valorisation du prix d’acquisition. Aujourd’hui, l’administration a souhaité supprimer cet avantage et ne plus inclure les travaux réalisés dans le cadre de la VIR dans le prix d’acquisition lors de la revente d’un bien immobilier acquis sous le régime Malraux. Cette réponse permet techniquement une augmentation de la base taxable et ainsi une taxation plus importante. Les plus-values immobilières doivent être calculées selon la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Les travaux ayant permis de bénéficier du dispositif Malraux doivent être déduits du prix d’acquisition et ne peuvent ouvrir davantage de réduction d’impôt.

Le passage location nue vers meublée

Location nue vers meublée : quelles incidences juridiques et fiscales ? Au vu des nombreux avantages que procure la location en meublé, de plus en plus de propriétaires se tournent vers ce schéma juridique et fiscal d’investissement immobilier locatif. Outre une plus grande souplesse dans la gestion du bail, elle offre des loyers et une rentabilité nettement supérieurs. Transformer sa location nue en une location meublée est tout à fait courant, il convient cependant de suivre certaines démarches administratives, mais aussi de bien évaluer en amont les impacts juridiques et les conséquences fiscales que cela entraîne. Comment passer d’une location nue à une location meublée ? Sauf accord avec le locataire en place pour établir un bail meublé, le propriétaire devra patienter jusqu’au départ volontaire de celui-ci ou un renouvellement de bail pour transformer sa location. En parallèle, il est nécessaire d’évaluer si le futur bien proposé en location meublée convient aux attentes du marché. Un bon emplacement dans une ville dynamique est primordial pour attirer les principaux intéressés par une location meublée, à savoir les étudiants et les touristes. Généralement, il s’agit de petites surfaces (studio, T1 ou 2 pièces) disposant à minima du mobilier de base listé dans le décret du 31 juillet 2015. Tout effort supplémentaire en termes d’équipements et de design sera bien sûr un plus pour se démarquer et trouver des locataires. Pour lancer le processus, il est demandé d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité de votre LMP ou LMNP auprès du centre de formalité des entreprises (CFE). À noter que des règles spécifiques encadrent les locations de courtes durées avec des autorisations particulières selon les villes. Spécificités juridiques et conséquences fiscales d’un passage en meublé Passer en meublé va permettre aux propriétaires de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition puisque les revenus locatifs entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). Au niveau de la comptabilité, le premier jour de l’activité de location en meublé lance l’amortissement du bien immobilier (hors valeur terrain) et du mobilier qui compose l’appartement. Ainsi, les immeubles sont renseignés à cette date pour leur valeur réelle. Le terrain n’est pas considéré comme amortissable. L'amortissement comptable s'imputera sur les recettes [...]

Prélèvements sociaux des non-résidents

Les termes "expatriés" et "non résident" font parfois l’objet d’incompréhension. La différence entre la qualité d’expatrié et celle de non-résident réside dans le maintien ou non du domicile fiscal en France de la personne. Lorsque l’expatrié garde son statut de domicile fiscal en France, le non résident s’en sépare : ce dernier devient résident fiscal du pays dans le nouveau pays dans lequel il vit. La détermination du domicile fiscal résulte de l’application de l’article 4 B du CGI, le critère du centre d’intérêt économique étant considéré comme le plus important aujourd’hui. Fiscalité des non-résidents et prélèvements sociaux Alors que les lois et les démarches administratives ne cessent de changer, il devient difficile d’y voir clair en termes de fiscalité pour les non-résidents français. Toutefois, le Conseil d’État a rendu le 16 avril dernier une décision fiscale favorable en exonérant de CSG et CSG-CRDS les revenus fonciers et les plus-values immobilières des non-résidents. Une décision à nuancer tout de même puisqu’elle ne concerne que les expatriés résidant au sein de l’Espace Économique Européen (EEE). Prélèvements sociaux des non résidents : Quel taux ? Ainsi, les non-résidents fiscaux français sont assujettis aux prélèvements sociaux lorsqu’ils sont rattachés au régime de sécurité sociale d’un pays qui ne fait pas partie de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse. Un taux de 17,2% s’applique alors sur leurs revenus immobiliers ainsi que sur leurs plus-values immobilières. Pour les non résidents des pays EEE, UE et Suisse, depuis le 1er janvier 2019, ils sont uniquement soumis à un prélèvement appelé “prélèvement de solidarité” qui s’élève à 7,5%. Exemples de prélèvements sociaux en fonction de la situation des non-résidents : Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire de sécurité sociale français : --> prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers et plus-values immobilières Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire d’un pays de l’UE (hors France), de l’EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de solidarité de 7,5% Une personne résidant en France et affiliée à la sécurité sociale d’un pays hors UE, EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de 17,2% Un non-résident affilié à la sécurité sociale [...]

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