Pinel optimisé au déficit foncier

Cumuler investissement Pinel et déficit foncier L’investissement Pinel optimisé au déficit foncier ne peut être rencontré uniquement dans le cadre d’un investissement immobilier dans l’ancien. Également appelé “Pinel réhabilité” ou “Pinel dans l’ancien”, ce dispositif permet de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Pinel et du régime commun du Déficit Foncier. D’une part, la loi Pinel permet à l'acquéreur d'un logement neuf d'obtenir des réductions d'impôt sur le revenu de l'ordre de 12, 18 ou 21% par an selon qu'il s'engage à louer son bien durant 6, 9 ou 12 années. La base de calcul est celle du prix de revient global, non uniquement celle du foncier , et dans la limite de 300 000 €. Ajouté à cette première défiscalisation, le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration, réalisés dans le cadre de l’opération immobilière, des revenus fonciers pré-existants et futurs du contribuable. In fine, les avantages fiscaux générés sont très importants : baisse ou effacement du revenu catégoriel des revenus fonciers, ajouté à une réduction de l’impôt et, selon les situations, un changement de tranche marginale d’impôt. Ce système novateur de défiscalisation permet à la fois de cumuler un bon emplacement et une défiscalisation immobilière supérieure au dispositif Pinel « classique ». Conditions de l’opération immobilière Seuls les immeubles non décents qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence peuvent bénéficier de la Loi PINEL Ancien réhabilité. De plus, les immeubles ne doivent pas respecter 6 des 12 critères de performances techniques. Ainsi, au terme des travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt PINEL Ancien réhabilité ne sera accordé que si cumulativement : les 15 critères de décence d’un logement sont respectés les 12 critères de performances techniques d’un logement sont respectés ; Exemple d’investissement  M et Mme Durand sont dans un tranche marginale d’imposition à 41 %, ils n’ont par ailleurs pas de revenus fonciers. Cas n°1 Investissement en loi Pinel Montant de l’investissement 200 000 €. Défiscalisation sur 9 ans : 18 % x 200 000 €  = 36 000 €, Soit 4000 € de réduction par an Cas n°2 Investissement en loi Pinel ancien ou optimisée au déficit foncier Montant de [...]

Le passage location nue vers meublée

Location nue vers meublée : quelles incidences juridiques et fiscales ? Au vu des nombreux avantages que procure la location en meublé, de plus en plus de propriétaires se tournent vers ce schéma juridique et fiscal d’investissement immobilier locatif. Outre une plus grande souplesse dans la gestion du bail, elle offre des loyers et une rentabilité nettement supérieurs. Transformer sa location nue en une location meublée est tout à fait courant, il convient cependant de suivre certaines démarches administratives, mais aussi de bien évaluer en amont les impacts juridiques et les conséquences fiscales que cela entraîne. Comment passer d’une location nue à une location meublée ? Sauf accord avec le locataire en place pour établir un bail meublé, le propriétaire devra patienter jusqu’au départ volontaire de celui-ci ou un renouvellement de bail pour transformer sa location. En parallèle, il est nécessaire d’évaluer si le futur bien proposé en location meublée convient aux attentes du marché. Un bon emplacement dans une ville dynamique est primordial pour attirer les principaux intéressés par une location meublée, à savoir les étudiants et les touristes. Généralement, il s’agit de petites surfaces (studio, T1 ou 2 pièces) disposant à minima du mobilier de base listé dans le décret du 31 juillet 2015. Tout effort supplémentaire en termes d’équipements et de design sera bien sûr un plus pour se démarquer et trouver des locataires. Pour lancer le processus, il est demandé d’effectuer une déclaration d’existence de l’activité de votre LMP ou LMNP auprès du centre de formalité des entreprises (CFE). À noter que des règles spécifiques encadrent les locations de courtes durées avec des autorisations particulières selon les villes. Spécificités juridiques et conséquences fiscales d’un passage en meublé Passer en meublé va permettre aux propriétaires de bénéficier d’un nouveau régime d’imposition puisque les revenus locatifs entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux). Au niveau de la comptabilité, le premier jour de l’activité de location en meublé lance l’amortissement du bien immobilier (hors valeur terrain) et du mobilier qui compose l’appartement. Ainsi, les immeubles sont renseignés à cette date pour leur valeur réelle. Le terrain n’est pas considéré comme amortissable. L'amortissement comptable s'imputera sur les recettes [...]

Prélèvements sociaux des non-résidents

Les termes "expatriés" et "non résident" font parfois l’objet d’incompréhension. La différence entre la qualité d’expatrié et celle de non-résident réside dans le maintien ou non du domicile fiscal en France de la personne. Lorsque l’expatrié garde son statut de domicile fiscal en France, le non résident s’en sépare : ce dernier devient résident fiscal du pays dans le nouveau pays dans lequel il vit. La détermination du domicile fiscal résulte de l’application de l’article 4 B du CGI, le critère du centre d’intérêt économique étant considéré comme le plus important aujourd’hui. Fiscalité des non-résidents et prélèvements sociaux Alors que les lois et les démarches administratives ne cessent de changer, il devient difficile d’y voir clair en termes de fiscalité pour les non-résidents français. Toutefois, le Conseil d’État a rendu le 16 avril dernier une décision fiscale favorable en exonérant de CSG et CSG-CRDS les revenus fonciers et les plus-values immobilières des non-résidents. Une décision à nuancer tout de même puisqu’elle ne concerne que les expatriés résidant au sein de l’Espace Économique Européen (EEE). Prélèvements sociaux des non résidents : Quel taux ? Ainsi, les non-résidents fiscaux français sont assujettis aux prélèvements sociaux lorsqu’ils sont rattachés au régime de sécurité sociale d’un pays qui ne fait pas partie de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse. Un taux de 17,2% s’applique alors sur leurs revenus immobiliers ainsi que sur leurs plus-values immobilières. Pour les non résidents des pays EEE, UE et Suisse, depuis le 1er janvier 2019, ils sont uniquement soumis à un prélèvement appelé “prélèvement de solidarité” qui s’élève à 7,5%. Exemples de prélèvements sociaux en fonction de la situation des non-résidents : Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire de sécurité sociale français : --> prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers et plus-values immobilières Une personne résidant en France et affiliée au régime obligatoire d’un pays de l’UE (hors France), de l’EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de solidarité de 7,5% Une personne résidant en France et affiliée à la sécurité sociale d’un pays hors UE, EEE ou de la Suisse : --> prélèvement de 17,2% Un non-résident affilié à la sécurité sociale [...]

Loi Denormandie : La loi Pinel dans l’ancien

La Loi Denormandie 2019 : un complément de la loi Pinel dans l’ancien A chaque nouveau gouvernement, de nouveaux dispositifs fiscaux pour encadrer ou dynamiser les investissements immobiliers. À l’instar des lois Scellier, De Robien ou Borloo, la loi Denormandie proposée par le ministre du logement actuel, Julien Denormandie est en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Le principe du dispositif est de dynamiser l’investissement locatif ancien dans le but de réhabiliter des biens immobiliers, parfois vétustes, situés au cœur des centres-ville de grandes villes françaises. Des avantages fiscaux sont ainsi proposés aux investisseurs désireux d’acquérir des logements à rénover pour créer un déficit foncier. Pour les pouvoirs publics, ces avantages mis en place permettent de motiver les investisseurs à réaliser des travaux au sein des appartements et immeubles de cœur de ville, leur évitant ces dépenses très coûteuses. Les quartiers anciens sont ainsi entretenus par les épargnants, tout en augmentant la capacité d’accueil en termes de logement. Investissement déficit foncier et loi DeNormandie : les principaux avantages Outre des réductions d’impôt significatives et autres déductions de charges en fonction de votre situation, ce nouveau dispositif fiscal constitue un investissement sur un marché immobilier porteur (centres villes jusqu’à 100 000 habitants) pouvant s’effectuer sans apport personnel. Bien que proche de la loi Pinel, la loi Denormandie se différencie sur certains points comme la possibilité de louer son bien aux membres de sa famille. Avantages et Conditions de la Loi Denormandie 2019 : La Loi Denormandie offre une opportunité fiscale équivalente à la Loi Pinel dans l’ancien : le bien immobilier doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 Un investissement maximum de 300 000 € (la partie supérieure ne sera pas prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt) et de 5 500 € du prix de revient au m2 La somme consacrée aux travaux doit atteindre au minimum 25% du prix global de l’investissement immobilier. L’acquéreur peut acheter le bien rénové et les travaux réalisés par un professionnel La réduction d'impôt atteint 12% pour une durée de location de 6 ans et peut aller jusqu'à 21% dans le cas d’une période de location de 12 [...]

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