Loi Denormandie : La loi Pinel dans l’ancien

La Loi Denormandie 2019 : un complément de la loi Pinel dans l’ancien A chaque nouveau gouvernement, de nouveaux dispositifs fiscaux pour encadrer ou dynamiser les investissements immobiliers. À l’instar des lois Scellier, De Robien ou Borloo, la loi Denormandie proposée par le ministre du logement actuel, Julien Denormandie est en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Le principe du dispositif est de dynamiser l’investissement locatif ancien dans le but de réhabiliter des biens immobiliers, parfois vétustes, situés au cœur des centres-ville de grandes villes françaises. Des avantages fiscaux sont ainsi proposés aux investisseurs désireux d’acquérir des logements à rénover pour créer un déficit foncier. Pour les pouvoirs publics, ces avantages mis en place permettent de motiver les investisseurs à réaliser des travaux au sein des appartements et immeubles de cœur de ville, leur évitant ces dépenses très coûteuses. Les quartiers anciens sont ainsi entretenus par les épargnants, tout en augmentant la capacité d’accueil en termes de logement. Investissement déficit foncier et loi DeNormandie : les principaux avantages Outre des réductions d’impôt significatives et autres déductions de charges en fonction de votre situation, ce nouveau dispositif fiscal constitue un investissement sur un marché immobilier porteur (centres villes jusqu’à 100 000 habitants) pouvant s’effectuer sans apport personnel. Bien que proche de la loi Pinel, la loi Denormandie se différencie sur certains points comme la possibilité de louer son bien aux membres de sa famille. Avantages et Conditions de la Loi Denormandie 2019 : La Loi Denormandie offre une opportunité fiscale équivalente à la Loi Pinel dans l’ancien : le bien immobilier doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 Un investissement maximum de 300 000 € (la partie supérieure ne sera pas prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt) et de 5 500 € du prix de revient au m2 La somme consacrée aux travaux doit atteindre au minimum 25% du prix global de l’investissement immobilier. L’acquéreur peut acheter le bien rénové et les travaux réalisés par un professionnel La réduction d'impôt atteint 12% pour une durée de location de 6 ans et peut aller jusqu'à 21% dans le cas d’une période de location de 12 [...]

Quel est l’ordre d’imputation des dépenses déductibles des revenus fonciers ?

Modalités d’imputation dans le cadre d’un investissement en déficit foncier Acquérir un logement en mauvais état dans le but de le louer après travaux constitue une opération immobilière et fiscale qui peut s’avérer très avantageuse. Ainsi, les intérêts d’emprunts couplés aux travaux permettent de créer un déficit foncier et d’observer une baisse significative de l’impôt sur le revenu et une économie sur les prélèvements sociaux à payer. Comment est calculé l’imputation des dépenses déductibles ? Durant les années de travaux, seules les charges déductibles (hors intérêts d’emprunts) peuvent créer un déficit foncier et ainsi s’imputer sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par année de travaux. Le solde supérieur à 10 700 € devient reportable et uniquement imputable sur les revenus de la catégorie des revenus fonciers des dix années qui suivent. Concernant les intérêts d’emprunt, ceux ci ne peuvent uniquement “gommer” les revenus fonciers. La création d’un déficit foncier grâce aux intérêts d’emprunt n’est pas admise. A noter que les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage...) et suivent le même régime que les intérêts. Les intérêts d’emprunt sont donc d’abord traiter avant les autres charges acceptées en déduction (définies par l’article 31 du CGI). Savoir imputer un déficit foncier à ses revenus Exemple : Calcul du revenu d’un propriétaire en déficit foncier sur une année Montant du revenu brut perçu : 2000€ Évaluation des charges : 5500€ (incluant 3200€ de charges et travaux divers, ajoutés aux 2300€ que représentent les intérêts d’emprunt) Montant du déficit : 3500 € (5500 € - 2000 €) Sur ce déficit créé, seuls 3200 € viendront imputer le revenu global du contribuable. Afin de bénéficier du régime commun et mécanisme du déficit foncier, le contribuable doit opter pour le régime fiscal du “réel”. Si le contribuable dépendait du régime micro foncier pour leur imposition, il ne pourrait pas bénéficier d’un déficit foncier. Via le régime forfaitaire du “micro foncier”, l’investisseur applique un abattement de 30% sur ces revenus locatifs bruts, qui englobe l’ensemble des charges de la propriété.

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